1. Auf der Suche nach dem richtigen Haus
Der wahrscheinlich schwierigste Teil des Hauskaufprozesses ist die Wahl des richtigen Hauses. Die Haussuche kann persönlich erfolgen oder Sie gehen zu einer Immobilienagentur, um Ihre Suche durchzuführen.
Sobald Sie die Immobilie ausgewählt haben, die Sie erwerben möchten, müssen Sie die rechtliche und städtebauliche Situation des Hauses erforschen, Wie z.B. vorhandene Belastungen oder Schulden, die die Immobilie möglicherweise hat, analysieren und alle Unterlagen studieren. Beispielsweise handelt es sich beim Kauf von Immobilien auf landwirtschaftlichen Grundstücken in vielen Fällen um Immobilien, die ohne eine Bau-Lizenz gebaut wurden, was eine eingehende Analyse
seiner Rechtmäßigkeit oder einer möglichen Legalisierung erfordert.
Es ist notwendig das Haus, das wir kaufen wollen, zu besichtigen und sehr wichtig, seine rechtliche Situation zu kennen.
SIE müssen herausfinden:
• Fordern Sie eine Nota Simple (Grundbuchauszug) beim Grundbuchamt an.
• Information über Katasterdaten (Katasteramt).
• Prüfen ob die Immobilie Belastungen oder Schulden hat (z.B. Hypotheken).
• Sind Mieter drin.
• Ist die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) bezahlt.
• Ist der Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética) vorhanden.
• Bei einer Wohnung, überprüfen ob die Gemeinschaftsbeiträge bezahlt sind.
• Verfügt die Immobilie über eine Touristenvermietungslizenz (Licencia de
Alquiler Turístico) .
Bei Immobilienerwerb durch Ausländer kann das Recht der Landesverteidigung zum Tragen kommen. Die Beschränkungen gelten nur für NICHT-EU-Bürger, unabhängig davon, ob Sie in Spanien ansässig sind oder nicht, und sie treten bei Käufen in den Gemeindebezirken von Cartagena, Gibraltar, der Bucht von Cádiz, Galicien, den Grenzgebieten zu Portugal oder Frankreich, den Inseln und Ceuta und Melilla auf. In strategischen Gebieten ist eine vorherige militärische Genehmigung
erforderlich, damit Ausländer Wohnraum erwerben können. Darüber hinaus ist die Eintragung des Verkaufs in das Grundbuch erforderlich.
Es wird empfohlen, ein Bankkonto in Spanien zu eröffnen. Inhaber eines
Bankkontos in Spanien zu sein, ist nicht nur wichtig, um den Kaufpreis der
Immobilie und andere im Kaufprozess anfallende Kosten schneller zu bezahlen, sondern auch um die damit verbundenen laufenden Kosten der Immobilie auf diesem Konto zu belasten: z.B. Strom, Wasser, Gas oder lokale Steuern, die grundsätzlich nicht auf ausländische Konten verrechnet werden können.
2. N.I.E (Steuer-Nr. in Spanien für Ausländer).
Die N.I.E. ist eine exklusive und persönliche Steuer-Nr., die ALLE Ausländer, die eine Immobilie in Spanien kaufen, zu Identifikationszwecken besitzen müssen. Sie wird in Spanien auf Antrag der interessierten Partei von der Generaldirektion der Polizei in Spanien erteilt, sofern sich der Ausländer nicht in einer irregulären Situation in Spanien aufhält und die Gründe mitteilt, warum er die Zuweisung dieser Nummer beantragt (z. B. zum Kauf einer Immobilie). Diese Steuer-Nr. kann auch bei den spanischen Botschaften und Konsulaten im Ausland beantragt werden. Für die Beantragung der N.I.E. ist eine vorherige Terminvereinbarung erforderlich.
Beachten Sie, dass dieser Vorgang je nach Amt mehrere Wochen dauern kann.
Notwendige dokumente für die Beantragung der N.I.E.:
• Formular EX15 (LO 4/2000 y RD 557/2011)
• Gültiger Reisepass (Kopie und Original)
• Zahlung der Verwaltungsgebühr (9,84.-€)
Wenn Sie im Ausland leben und keine N.I.E. haben und Sie wollen eine Immobilie in Spanien kaufen und haben keine spanische Botschaft oder Konsulat in Ihrer Nähe, ist es am einfachsten und bequemsten wenn Sie eine notarielle Vollmacht zugunsten eines Vertreters in Spanien erteilen (sei es Ihr Immobilienmakler, Rechtsanwalt oder Steuerberater), damit er rechtzeitig , in Ihrem Namen eine N.I.E. beantragen kann. Nach Erhalt der N.I.E. ist es notwendig, sich bei der Steuerbehörde unter Vorlage
des MODELLs 030 zu registrieren. Die Volkszählung verleiht der NIE den Charakter einer NIF (= Spanische Steueridentifikationsnummer), diese einzig und persönliche Nummer identifiziert die Person bei ihren Handlungen gegenüber den spanischen Steuerbehörden. Ihr Steuerberater kann dieses Verfahren elektronisch erledigen, um unnötige Wege zu vermeiden. Im Falle einer juristischen Person (Unternehmen), die die Immobilie erwirbt, muss auch dafür eine NIF eingeholt werden, dafür muss vorher ebenso die NIE von Ihrem Firmenvertreter/s beantragt werden.
3. Unterzeichnen des Kaufvertrages.
Die Unterzeichnung des Kaufvertrages beinhaltet die Zustimmung des Verkäufers und des Käufers sowie die Zahlung des Preises. Sehr wichtig bei einem Kaufprozess.
Sie müssen wissen:
• Dass der Vertrag in einem privaten Dokument formalisiert werden kann, ohne dass ein Notar hinzugezogen werden muss und mit der alleinigen Intervention des Verkäufers und des Käufers. Dies ist nur möglich, wenn der Verkauf nicht mit einem Hypothekendarlehen finanziert wird.
• Dass nach der Unterzeichnung eines privaten Kaufvertrags jede Partei von der anderen verlangen kann, dass sie von einem Notar zu einer öffentlichen KaufUrkunde erhoben wird, und wenn eine Partei dies ablehnt, die Intervention eines
Richters beantragen kann.
• Um den Kauf im Grundbuch eintragen zu lassen, ist immer eine öffentliche Urkunde bei einem Notar erforderlich.
• Üblicherweise wird der Vertrag über den Verkauf einer Immobilie, zur
Rechtssicherheit mit eine öffentlichen Urkunde bei einem Notar formalisiert.
Die häufigsten Verträge sind folgende:
Reservierungsvertrag.- Es ist möglich, dass der Käufer eine Immobilie besichtigt hat und diese seinen Erwartungen zu entsprechen scheint, aber dennoch die Dokumentation der Immobilie überprüfen und möglicherweise den Preis aushandeln möchte, bevor er den Schritt zum Kauf unternimmt. In diesen Fällen bietet das Immobilienbüro dem Käufer häufig den Abschluss eines Immobilienreservierungsvertrages an, um es für eine bestimmte Zeit „vom Markt zunehmen“, bis der entsprechende Anzahlungsvertrag unterschrieben oder direkt die notarielle Kaufurkunde unterschrieben wird.
Bußgeldvertrag.- Es ist ein Vertrag, durch den der Käufer, der die Immobilie bereits gesehen und sich entschieden hat, sie zu einem bestimmten Preis zu kaufen, dem Verkäufer einen Betrag anzahlt, aber jeder der Parteien die Möglichkeit gibt, von dem Geschäft zurückzutreten, d.h. ohne einen Grund nicht zu verkaufen oder nicht zu kaufen. Wenn der Käufer zurücktritt, verliert er die Anzahlung, und wenn es der Verkäufer ist, muss er sie zweifach zurückzahlen. Diese Folge ist ausdrücklich im spanischen Zivilgesetzbuch unter dem Art. 1454 festgelegt. Dies ist die am häufigsten verwendete Vertragsart.
4. Die Escritura notarielle Kaufurkunde .
Der Notar berät Sie über alle Schritte, die unternommen werden müssen, um eine Immobilie mit den maximalen gesetzlichen Garantien zu erwerben. Es ist üblich, dass der Käufer den Notar wählt, es ist gewöhnlich, dass der Käufer die Notargebühren trägt. Beim Notar treffen sich Verkäufer und Käufer bzw. deren gesetzliche Vertreter aufeinander, d. h. Sie müssen entscheiden, ob Sie persönlich zum Notar gehen oder jemanden bevollmächtigen Sie bei der Unterschrift zu vertreten. Im Falle des Handelns durch einen Bevollmächtigten muss die Vollmacht „apostilliert“ werden (Haager Übereinkommen vom 5. Oktober 1961). Die Haager
Apostille oder „Apostille“ ist eine vereinfachte Methode zur Legalisierung von Dokumenten zum Zwecke der Überprüfung ihrer Echtheit vor Ort des
Internationalen Privatrechts) mit einer leserlichen Fotokopie des Personalausweises oder Reisepasses aller Auftraggeber und einer beglaubigten Übersetzung ins Spanische. Es ist auch möglich, diese Vollmachten direkt bei den spanischen Botschaften und/ oder Konsulaten zu erteilen.
Der Notar prüft ALLE Unterlagen und liest die Urkunde oder ihren wesentlichen Inhalt laut vor, damit die Parteien durch Unterzeichnung ihre Zustimmung erteilen. Wenn eine der Parteien, die an der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde teilnehmen, nicht genug Spanisch spricht und der Notar die Sprache der Beteiligten nicht kennt, ist die Intervention eines Übersetzers erforderlich. In Spanien ist es üblich, dass das Zahlungsmittel ein nominativer Bankscheck ist, der von einer spanischen Bank ausgestellt wurde. Andernfalls können Sie auf OMFÜberweisungen (Fund Movement Orders) oder Eilüberweisungen zurückgreifen, die Besonderheit haben, dass sie noch am selben Tag auf dem Bankkonto des Empfängers hinterlegt werden. Die anfallenden notariellen Kosten hängen vom Wert der Immobilie und der Anzahl der Seiten der Urkunde ab (ca. zwischen 600,- und 1.000,- €).
5. Zahlung von Steuern und Grundbuch.
Steuern:
• Bei gebrauchten Immoilien, beträgt die Grunderwerbssteuer = Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), in der valencianischen
Gemeinschaft sind es 10% des Kaufpreises.
• Bei neuen Immobilien, beträgt die Mehrwertsteuer = Impuesto sobre el
Valor Añadido (IVA ) 10 % des vereinbarten Preises und die Steuer auf
dokumentierte Rechtshandlungen = Actos Jurídicos Documentados
(AJD), in der Valencianischen Gemeinschaft sind es 1,5 %.
• Wenn der Verkäufer Nichtresident = NO RESIDENTE In Spanien ist sieht
das Gesetz vor, dass der Käufer die 3% des Kaufpreises einbehält und
diesen Betrag innerhalb eines Monats nach der Unterschrift beim Notar an
die Staatliche Steuerverwaltungsbehörde einzahlt (MODELL 211). Dies
bedeutet, dass der Käufer den entsprechenden Betrag des Kaufpreises
abzüglich 3 % des Gesamtpreises zahlt.
Grundbuchamt (Registro de la Propiedad).- Nach Unterzeichnung des öffentlichen Kaufvertrags beim Notar und Zahlung der Steuern wird dringend empfohlen, die Immobilie im Grundbuch eintragen zu lassen. Notwendig zur Eintragung der Urkunde ins Grundbuchamt:
• Originalurkunde, Nachweis der Deklaration und Abrechnung der
entsprechenden Steuern und Nachweis der Übermittlung der
Grundgewinnsteuer an das Rathaus der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet (IIVTNU).
• Die Eintragungskosten hängen vom Wert der Immobilie ab (ca. zwischen
300,- € und 500,- €). Hausverträge (Strom-,Wasserrechnugen usw.).- Es ist erforderlich, den Eigentümer-wechsel den Strom-, Wasser-, Gas- und sonstigen Versorgungsunternehmen der Immobilie sowie das neue Lastschriftkonto mitzuteilen.
Lastschrifteinzug von Gemeindesteuern.- In Spanien unterliegt der Besitz einer Immobilie der Zahlung der IBI (= Gemeindesteuer), die jährlich gezahlt wird und daher ein Zahlungsauftrag auf dem Bankkonto des Eigentümers empfohlen wird.
Kurz gesagt, dies sind alle notwendigen Prozesse, um ein Haus in Spanien zu erwerben. Bei Carlosferien können wir Ihnen bei jedem der Schritte helfen, die Sie zu Ihrem neuen Zuhause unternehmen müssen, da wir neben Immobilien auch ein von der Steuerbehörde akkreditierter sozialer Mitarbeiter sind.


