Eine Immobilie befindet sich außerhalb der Planung, wenn sie nicht den geltenden städtebaulichen Vorschriften entspricht.
Diese Situation beeinflusst den Marktwert der Immobilie und erschwert den Verkaufsprozess. Sie schränkt auch die Möglichkeiten ein, was man damit „machen“ kann, von der Renovierung bis zum Wiederaufbau im Falle eines schweren Schadens.
Aber es ist nicht alles verloren, denn eine nicht ordnungsgemäße Immobilie ist kein Weltuntergang, da sie nicht illegal ist, sondern nur nicht den geltenden Vorschriften entspricht.
- Was versteht man unter einem Haus außerhalb des Bebauungsplans?
Es gibt zwei Arten von außerplanmäßigen Gebäuden:
a) Rechtmäßig errichtete Gebäude: Ein rechtmäßig errichtetes Gebäude kann aufgrund aktueller Änderungen der städtebaulichen Vorschriften außer Betrieb gesetzt werden.
b) Bauten mit Planungsverstößen: Bauten, die ohne die gesetzlich vorgeschriebenen Genehmigungen und Zulassungen errichtet wurden, oder Gebäude, die die Merkmale der erteilten Genehmigung überschritten haben oder nicht damit übereinstimmen.
- Wie können Sie feststellen, ob eine Immobilie den gesetzlichen Bestimmungen entspricht?
Sie haben zwei Möglichkeiten:
a) Sie können sich an Ihre Gemeindeverwaltung wenden und ein städtebauliches Gutachten oder eine Nichtrechtsverletzungsbescheinigung für die Immobilie oder das Grundstück anfordern. Je nach Rathaus kann dies mit einigen Kosten verbunden sein und mehrere Monate dauern, bis Sie eine Antwort erhalten.
b) Fordern Sie beim Grundbuchamt eine Nota Simple (Grundbuchauszug) des Grundstücks an. Wenn dort keine Angaben zu finden sind, gehen Sie am besten zum Rathaus, um sich über die aktuelle Rechtslage der Immobilie zu informieren.
- Warum kann ein Haus ohne Baugenehmigung sein?
3.1.- Gebäude, die mit öffentlichen Räumen und Einrichtungen unvereinbar sind.
Einer der Gründe ist, dass der Bau eines Hauses mit anderen öffentlichen Räumen und Einrichtungen unvereinbar ist.
So wurde beispielsweise vor einigen Jahren ein Haus rechtmäßig gebaut, doch nach einer Änderung des Städtebaurechts soll auf diesem Grundstück eine Straße gebaut werden.
3.2.- Gebäude, die nicht den Planungsvorschriften entsprechen
Der zweite Grund, warum ein Grundstück nicht mehr bebaubar ist, liegt darin, dass das Gebäude nicht mit den geltenden Planungsvorschriften übereinstimmt.
Zum Beispiel, wenn der Mindestabstand zwischen Ihrem Haus und dem Nachbarn nicht eingehalten wird.
- Probleme mit Häusern außerhalb des Bebauungsplans
4.1.- Rechtliche Probleme
Ein Haus außerhalb des Bebauungsplans befindet sich in einer Art Schwebezustand, in dem die Immobilie als verfallen gilt, d.h. für das Rathaus wird die Immobilie im Laufe der Zeit verschwinden müssen.
Wenn Sie zum Beispiel das Haus umbauen wollen, erlaubt Ihnen das Rathaus nur die Durchführung von Erhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten. Wenn Sie das Haus erweitern wollen, erhalten Sie keine Baugenehmigung und auch keine Genehmigung für Veränderungen, die den Wert des Hauses steigern würden, wie z. B. der Bau eines Swimmingpools.
Im Falle eines Brandes oder einer Naturkatastrophe, bei der das Haus schwer beschädigt wird, wird die Gemeinde den Wiederaufbau verhindern.
Genehmigungen werden nur für Reparaturen erteilt, die das Haus in einem guten bewohnbaren Zustand erhalten. Zum Beispiel die Reparatur eines Badezimmers, sofern die Arbeiten nicht das Volumen des Hauses oder seinen Wert erhöhen.
Es ist auch zu beachten, dass die Immobilie nicht als „normales“ Haus im Grundbuch eingetragen werden kann. Das Rathaus muss dem Grundbuchamt mitteilen, dass die Immobilie nicht mehr in Ordnung ist, was für die Eigentümer mit administrativen Einschränkungen verbunden ist.
4.2.- Probleme beim Verkauf und Kauf
Das erste Problem, auf das Sie beim Verkauf Ihres Hauses stoßen werden, ist, dass der Verkaufspreis weit unter dem liegt, was der Immobilienmarkt vorschreibt.
Außerdem wird der Verkauf schwieriger sein als bei Häusern, die nach dem Städtebaurecht gebaut wurden.
Wenn das Haus nicht im Grundbuchamt eingetragen ist, ist es möglich, das Haus leichter zu verkaufen, aber es ist notwendig, die Dienste eines erfahrenen Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
4.3.- Versicherungs- und Finanzierungsfragen
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die nicht mehr in Ordnung ist, wird Ihre Bank Ihnen keine Hypothek gewähren, da sie weiß, dass die Immobilie irgendwann verschwinden wird, so dass es keine gültige Garantie ist, Ihnen das Geld zu geben.
Wenn Sie eine Versicherung für Ihr Haus abschließen wollen, werden Sie diese höchstwahrscheinlich aus den gleichen Gründen nicht bekommen.
- Wie werden diese Probleme gelöst?
5.1.-Rechtsberatung
Es gibt viele städtebauliche Probleme mit unterschiedlichen Merkmalen; die beste Option ist die Inanspruchnahme einer spezialisierten Rechtsberatung.
5.2.-Optionen zur Legalisierung
Es gibt einige Möglichkeiten, Ihr Haus zu legalisieren, aber es müssen drei Mindestanforderungen erfüllt sein:
a) Das Haus muss die gesetzlich festgelegten Anforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllen.
b) Das Haus darf nicht durch Grunddienstbarkeiten der Allgemeinheit (Wasser- oder Stromleitungen, Entwässerungsanlagen usw.) beeinträchtigt sein.
c) Das Haus darf sich nicht auf öffentlichem Grund und Boden befinden, d. h. auf Grundstücken, die der öffentlichen Nutzung dienen und öffentliches Eigentum sind (z. B. Parks und Gärten). Ist dies der Fall, kann die öffentliche Verwaltung den Abriss anordnen.
Sobald diese Voraussetzungen erfüllt sind, muss eine Reihe von Schritten unternommen werden, um die Situation der Immobilie zu regeln. Dies ist in der Regel ein langwieriger und komplizierter Prozess, der die Einschaltung eines Fachmanns erfordert.