Unavivienda se encuentra fuera de ordenación cuando no cumple con las regulaciones urbanísticas vigentes.
Esta situación influye en el valor de mercado de la propiedad y complica los procesos de venta. Además limita lo que puedes “hacer con ella”, desde realizar reformas, hasta la reconstrucción de la misma en caso de daños graves.
Pero no todo está perdido, tener una vivienda fuera de ordenación no es el fin del mundo, ya que no implica ilegalidad, solo no se ajusta a la normativa actual.
1.- ¿Qué se considera casa fuera de ordenación?
Existen dos tipos de edificaciones fuera de ordenación:
- Construcciones legales: Una edificación construida de manera legal, puede llegar a estar fuera de ordenación por cambios recientes en la normativa urbanística.
- Construcciones con infracciones urbanísticas: Construcciones edificadas sin los permisos y licencias requeridas por ley, o construcciones que se han excedido o no se ajustan a las características de la licencia que les fue concedida.
2.- ¿Cómo saber si una propiedad cumple con la ley?
Tienes dos opciones:
- Podrás ir a tu ayuntamiento y solicitar un informe urbanístico o certificado de no infracción de la vivienda o parcela. Dependiendo del ayuntamiento, este trámite puede suponer algún coste y suelen tardar varios meses en responder.
- Solicitar una Nota Simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad, si en él no aparece información, la mejor opción para estar seguros es ir al ayuntamiento para saber la situación legal actualizada del inmueble.
3.- ¿Por qué una casa puede quedar fuera de ordenación?
3.1.- Edificaciones incompatibles con espacios y equipamientos públicos
Una de las razones es que su construcción sea incompatible con otros espacios y equipamientos públicos.
Por ejemplo, una vivienda fue construida legalmente hace unos años, pero después de una modificación de las leyes urbanísticas en dicho terreno se va a construir una carretera.
3.2.- Edificaciones disconformes con el planeamiento
El segundo motivo por el que un inmueble puede estar fuera de ordenación es que la construcción no cumple con las leyes urbanísticas actualizadas.
Por ejemplo, que no se respete la distancia mínima entre tu casa y el vecino.
4.- Problemas con las casas fuera de la ordenación urbanística
4.1.- Problemas legales
Una vivienda fuera de ordenación se encuentra en una especie de limbo, en el que se considera que el inmueble tiene fecha de caducidad, es decir, para el Ayuntamiento la propiedad deberá desaparecer con el paso del tiempo.
Por ejemplo, si quiere modificar el inmueble, el Ayuntamiento sólo te permitirá realizar obras de conservación y mantenimiento. Si quieres ampliar la vivienda, no te darán la licencia de construcción, ni tampoco una licencia para cualquier cambio en la casa que aumente su valor, como por ejemplo, construir una piscina.
Si hubiera un incendio o un desastre natural, y la vivienda estuviera afectada con daños importantes, el Ayuntamiento evitará que esta sea reconstruida.
Sólo se darán licencias para reparaciones que mantengan la casa en buenas condiciones de habitabilidad. Por ejemplo, reparar un cuarto de baño, siempre y cuando la obra no suponga un aumento del volumen de la casa ni un aumento de su valor.
También hay que advertir que el inmueble no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad como una vivienda “normal”. El Ayuntamiento será quien comunique al Registro de la Propiedad que la vivienda está fuera de ordenación con las limitaciones administrativas que esto supone a los propietarios.
4.2.- Problemas con la compra y venta
El primer problema que encontrarás a la hora de vender tu casa es que el precio de venta será muy inferior al que se estipula según el mercado inmobiliario.
Además de que la venta será más difícil que la de aquellas casas que sí se encuentran construidas según las leyes urbanísticas.
Si la vivienda no se ha actualizado en el Registro de la Propiedad, sí sería posible vender la casa más fácilmente, pero será necesario contratar los servicios de un profesional con experiencia.
4.3.- Problemas de seguro y financiación
Si vas a comprar un inmueble fuera de ordenación, tu banco no te dará una hipoteca, ya que saben que la vivienda desaparecerá eventualmente, por lo que no será una garantía válida para darte el dinero.
Si vas a contratar un seguro para tu casa, lo más normal es que no lo consigas por los mismos motivos.
5.- ¿Cómo se resuelven estos problemas?
5.1.-Asesoramiento legal
Existen muchos problemas urbanísticos de distintas características, la mejor opción será encontrar asesoramiento legal especializado.
5.2.-Opciones de regularización
Existen algunas opciones para legalizar tu casa, pero deberá haber tres requisitos mínimos:
- La casa deberá cumplir los requerimientos de habitabilidad establecidos por la ley.
- La casa no podrá estar afectada por servidumbres de uso público general (instalaciones de agua o luz, evacuación de aguas, etc.).
- La casa no deberá estar localizada en suelo demanial, este es el suelo de uso y dominio público (p.ej: parques y jardines). Si este es tu caso, la Administración pública sí que podría ordenar su demolición.
Una vez se cumplan estos requisitos hay una serie de pasos que se deberán dar para regularizar la situación de la vivienda. Este suele ser un proceso largo y complicado que requiere de la actuación de un profesional.