Une maison est hors plan lorsqu’elle n’est pas conforme aux règles d’urbanisme en vigueur.

Cette situation influence la valeur marchande du bien et complique le processus de vente. Elle limite également ce que vous pouvez « en faire », qu’il s’agisse de rénovations ou de reconstructions en cas de dommages importants.

Mais tout n’est pas perdu, avoir un bien immobilier hors normes n’est pas la fin du monde, car cela n’implique pas l’illégalité, c’est juste qu’il n’est pas conforme à la réglementation en vigueur.

1. Qu’est-ce qu’une maison hors plan?

Il existe deux types de constructions hors plan:

1. Les constructions légales: un bâtiment construit de manière légale peut devenir hors plan en raison de changements récents dans les règles d’urbanisme.
2. Les constructions avec des infractions à l’urbanisme: les constructions réalisées sans les permis et licences exigés par la loi, ou les constructions qui ont dépassé ou ne sont pas conformes aux caractéristiques de la licence qui a été accordée.

• Comment savoir si un bien immobilier est conforme à la loi?

Deux possibilités s’offrent à vous:

1. Vous pouvez vous adresser à votre mairie et demander un rapport d’urbanisme ou un certificat de non-contrefaçon pour la propriété ou le terrain. Selon la mairie, cette démarche peut entraîner des frais et un délai de réponse de plusieurs mois.
   1. Demander un “Nota Simple” de la propriété au registre foncier, si aucune information n’apparaît, la meilleure solution pour s’en assurer est de se rendre à la mairie pour connaître la situation juridique actuelle de la propriété.

• Pourquoi une maison peut-elle ne pas avoir de permis de construire?

3.1  Les constructions incompatibles avec les espaces et équipements publics. L’une des raisons est que sa construction est incompatible avec d’autres espaces et équipements publics.

Par exemple, une maison a été légalement construite il y a quelques années, mais après une modification des lois d’urbanisme, une route va être construite sur ce terrain.

3.2   Constructions non conformes aux règles d’urbanisme

La deuxième raison pour laquelle un bien immobilier peut être hors plan est que le bâtiment n’est pas conforme aux lois d’urbanisme en vigueur.

Par exemple, si la distance minimale entre votre maison et le voisin n’est pas respectée.

4.     Problèmes liés aux maisons situées en dehors du plan d’urbanisme

4.1.  Problèmes juridiques

Une maison hors urbanisation se trouve dans une sorte de limbe, dans lequel la propriété est considérée comme ayant une date de péremption, c’est-à-dire que pour la mairie, la propriété devra disparaître avec le temps.

Par exemple, si vous souhaitez modifier la propriété, la mairie ne vous autorisera qu’à effectuer des travaux de conservation et d’entretien. Si vous voulez agrandir la propriété, elle ne vous donnera pas de permis de construire, ni de permis pour des modifications de la maison qui augmenteraient sa valeur, comme la construction d’une piscine.

En cas d’incendie ou de catastrophe naturelle, si la maison est gravement endommagée, la municipalité empêchera sa reconstruction.

Les permis ne seront accordés que pour les réparations qui permettent de maintenir la maison en bon état d’habitabilité. Par exemple, la réparation d’une salle de bain, à condition que les travaux n’augmentent pas le volume de la maison ou sa valeur.

Il convient également de noter que la propriété ne peut pas être inscrite au registre foncier en tant que maison « normale ». C’est la mairie qui informera le cadastre que le bien est hors d’usage, avec les contraintes administratives que cela implique pour les propriétaires.

4.2.   Problèmes liés à l’achat et à la vente

Le premier problème que vous rencontrerez lors de la vente de votre maison est que le prix de vente sera bien inférieur à ce qui est prévu par le marché immobilier.

En outre, la vente sera plus difficile que pour les maisons construites conformément aux lois d’urbanisme.

Si la maison n’a pas été mise à jour au registre foncier, il est possible de la vendre plus facilement, mais il est nécessaire de recourir aux services d’un professionnel expérimenté.

4.3    Questions d’assurance et de financement

Si vous allez acheter une propriété hors d’usage, votre banque ne vous accordera pas de prêt hypothécaire, car elle sait que la propriété finira par disparaître, et que ce n’est donc pas une garantie valable pour vous donner de l’argent.

Si vous souhaitez souscrire une assurance pour votre maison, vous ne l’obtiendrez probablement pas pour les mêmes raisons.

5.- Comment ces problèmes sont-ils résolus ?

5.1 – Conseils juridiques

Les problèmes d’urbanisme sont nombreux et présentent des caractéristiques différentes. La meilleure solution consiste à trouver des conseils juridiques spécialisés.

5.2 – Options de régularisation

Il existe quelques options pour légaliser votre maison, mais trois conditions minimales doivent être remplies:

1. La maison doit répondre aux conditions d’habitabilité prévues par la loi.
2. La maison ne doit pas être affectée par des servitudes d’utilité publique (installations d’eau ou d’électricité, écoulement des eaux, etc.)
3. La maison ne doit pas être située sur un terrain démanial, c’est-à-dire un terrain destiné à l’usage public et au domaine public (par exemple, des parcs et des jardins). Si c’est le cas, l’administration publique peut ordonner sa démolition.

Une fois ces conditions remplies, une série de démarches doivent être entreprises pour régulariser la situation de la propriété. Il s’agit généralement d’un processus long et compliqué qui nécessite l’intervention d’un professionnel.