{"id":106,"date":"2022-03-25T10:55:07","date_gmt":"2022-03-25T10:55:07","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.carlosferien.info\/?p=106"},"modified":"2022-03-25T10:55:09","modified_gmt":"2022-03-25T10:55:09","slug":"wie-kauft-man-ein-haus-in-spanien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.carlosferien.info\/de\/wie-kauft-man-ein-haus-in-spanien\/","title":{"rendered":"Wie kauft man ein Haus in Spanien?"},"content":{"rendered":"\n

1. Auf der Suche nach dem richtigen Haus<\/strong>
Der wahrscheinlich schwierigste Teil des Hauskaufprozesses ist die Wahl des richtigen Hauses. Die Haussuche kann pers\u00f6nlich erfolgen oder Sie gehen zu einer Immobilienagentur, um Ihre Suche durchzuf\u00fchren.
Sobald Sie die Immobilie ausgew\u00e4hlt haben, die Sie erwerben m\u00f6chten, m\u00fcssen Sie die rechtliche und st\u00e4dtebauliche Situation des Hauses erforschen, Wie z.B. vorhandene Belastungen oder Schulden, die die Immobilie m\u00f6glicherweise hat, analysieren und alle Unterlagen studieren. Beispielsweise handelt es sich beim Kauf von Immobilien auf landwirtschaftlichen Grundst\u00fccken in vielen F\u00e4llen um Immobilien, die ohne eine Bau-Lizenz gebaut wurden, was eine eingehende Analyse
seiner Rechtm\u00e4\u00dfigkeit oder einer m\u00f6glichen Legalisierung erfordert.
Es ist notwendig das Haus, das wir kaufen wollen, zu besichtigen und sehr wichtig, seine rechtliche Situation zu kennen.<\/p>\n\n\n\n


SIE m\u00fcssen herausfinden:
\u2022 Fordern Sie eine Nota Simple (Grundbuchauszug) beim Grundbuchamt an.
\u2022 Information \u00fcber Katasterdaten (Katasteramt).
\u2022 Pr\u00fcfen ob die Immobilie Belastungen oder Schulden hat (z.B. Hypotheken).
\u2022 Sind Mieter drin.
\u2022 Ist die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) bezahlt.
\u2022 Ist der Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energ\u00e9tica) vorhanden.
\u2022 Bei einer Wohnung, \u00fcberpr\u00fcfen ob die Gemeinschaftsbeitr\u00e4ge bezahlt sind.
\u2022 Verf\u00fcgt die Immobilie \u00fcber eine Touristenvermietungslizenz (Licencia de
Alquiler Tur\u00edstico) .<\/p>\n\n\n\n


Bei Immobilienerwerb durch Ausl\u00e4nder kann das Recht der Landesverteidigung zum Tragen kommen. Die Beschr\u00e4nkungen gelten nur f\u00fcr NICHT-EU-B\u00fcrger, unabh\u00e4ngig davon, ob Sie in Spanien ans\u00e4ssig sind oder nicht, und sie treten bei K\u00e4ufen in den Gemeindebezirken von Cartagena, Gibraltar, der Bucht von C\u00e1diz, Galicien, den Grenzgebieten zu Portugal oder Frankreich, den Inseln und Ceuta und Melilla auf. In strategischen Gebieten ist eine vorherige milit\u00e4rische Genehmigung
erforderlich, damit Ausl\u00e4nder Wohnraum erwerben k\u00f6nnen. Dar\u00fcber hinaus ist die Eintragung des Verkaufs in das Grundbuch erforderlich.
Es wird empfohlen, ein Bankkonto in Spanien zu er\u00f6ffnen. Inhaber eines
Bankkontos in Spanien zu sein, ist nicht nur wichtig, um den Kaufpreis der
Immobilie und andere im Kaufprozess anfallende Kosten schneller zu bezahlen, sondern auch um die damit verbundenen laufenden Kosten der Immobilie auf diesem Konto zu belasten: z.B. Strom, Wasser, Gas oder lokale Steuern, die grunds\u00e4tzlich nicht auf ausl\u00e4ndische Konten verrechnet werden k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n


2. N.I.E (Steuer-Nr. in Spanien f\u00fcr Ausl\u00e4nder).
<\/strong>Die N.I.E. ist eine exklusive und pers\u00f6nliche Steuer-Nr., die ALLE Ausl\u00e4nder, die eine Immobilie in Spanien kaufen, zu Identifikationszwecken besitzen m\u00fcssen. Sie wird in Spanien auf Antrag der interessierten Partei von der Generaldirektion der Polizei in Spanien erteilt, sofern sich der Ausl\u00e4nder nicht in einer irregul\u00e4ren Situation in Spanien aufh\u00e4lt und die Gr\u00fcnde mitteilt, warum er die Zuweisung dieser Nummer beantragt (z. B. zum Kauf einer Immobilie). Diese Steuer-Nr. kann auch bei den spanischen Botschaften und Konsulaten im Ausland beantragt werden. F\u00fcr die Beantragung der N.I.E. ist eine vorherige Terminvereinbarung erforderlich.
Beachten Sie, dass dieser Vorgang je nach Amt mehrere Wochen dauern kann.<\/p>\n\n\n\n


Notwendige dokumente f\u00fcr die Beantragung der N.I.E.:
\u2022 Formular EX15 (LO 4\/2000 y RD 557\/2011)
\u2022 G\u00fcltiger Reisepass (Kopie und Original)
\u2022 Zahlung der Verwaltungsgeb\u00fchr (9,84.-\u20ac)<\/p>\n\n\n\n


Wenn Sie im Ausland leben und keine N.I.E. haben und Sie wollen eine Immobilie in Spanien kaufen und haben keine spanische Botschaft oder Konsulat in Ihrer N\u00e4he, ist es am einfachsten und bequemsten wenn Sie eine notarielle Vollmacht zugunsten eines Vertreters in Spanien erteilen (sei es Ihr Immobilienmakler, Rechtsanwalt oder Steuerberater), damit er rechtzeitig , in Ihrem Namen eine N.I.E. beantragen kann. Nach Erhalt der N.I.E. ist es notwendig, sich bei der Steuerbeh\u00f6rde unter Vorlage
des MODELLs 030 zu registrieren. Die Volksz\u00e4hlung verleiht der NIE den Charakter einer NIF (= Spanische Steueridentifikationsnummer), diese einzig und pers\u00f6nliche Nummer identifiziert die Person bei ihren Handlungen gegen\u00fcber den spanischen Steuerbeh\u00f6rden. Ihr Steuerberater kann dieses Verfahren elektronisch erledigen, um unn\u00f6tige Wege zu vermeiden. Im Falle einer juristischen Person (Unternehmen), die die Immobilie erwirbt, muss auch daf\u00fcr eine NIF eingeholt werden, daf\u00fcr muss vorher ebenso die NIE von Ihrem Firmenvertreter\/s beantragt werden.<\/p>\n\n\n\n


3. Unterzeichnen des Kaufvertrages.
<\/strong>Die Unterzeichnung des Kaufvertrages beinhaltet die Zustimmung des Verk\u00e4ufers und des K\u00e4ufers sowie die Zahlung des Preises. Sehr wichtig bei einem Kaufprozess.<\/p>\n\n\n\n


Sie m\u00fcssen wissen:
\u2022 Dass der Vertrag in einem privaten Dokument formalisiert werden kann, ohne dass ein Notar hinzugezogen werden muss und mit der alleinigen Intervention des Verk\u00e4ufers und des K\u00e4ufers. Dies ist nur m\u00f6glich, wenn der Verkauf nicht mit einem Hypothekendarlehen finanziert wird.
\u2022 Dass nach der Unterzeichnung eines privaten Kaufvertrags jede Partei von der anderen verlangen kann, dass sie von einem Notar zu einer \u00f6ffentlichen Kauf\u0002Urkunde erhoben wird, und wenn eine Partei dies ablehnt, die Intervention eines
Richters beantragen kann.
\u2022 Um den Kauf im Grundbuch eintragen zu lassen, ist immer eine \u00f6ffentliche Urkunde bei einem Notar erforderlich.
\u2022 \u00dcblicherweise wird der Vertrag \u00fcber den Verkauf einer Immobilie, zur
Rechtssicherheit mit eine \u00f6ffentlichen Urkunde bei einem Notar formalisiert. <\/p>\n\n\n\n

Die h\u00e4ufigsten Vertr\u00e4ge sind folgende:
Reservierungsvertrag.-<\/em> Es ist m\u00f6glich, dass der K\u00e4ufer eine Immobilie besichtigt hat und diese seinen Erwartungen zu entsprechen scheint, aber dennoch die Dokumentation der Immobilie \u00fcberpr\u00fcfen und m\u00f6glicherweise den Preis aushandeln m\u00f6chte, bevor er den Schritt zum Kauf unternimmt. In diesen F\u00e4llen bietet das Immobilienb\u00fcro dem K\u00e4ufer h\u00e4ufig den Abschluss eines Immobilienreservierungsvertrages an, um es f\u00fcr eine bestimmte Zeit \u201evom Markt zunehmen\u201c, bis der entsprechende Anzahlungsvertrag unterschrieben oder direkt die notarielle Kaufurkunde unterschrieben wird.
Bu\u00dfgeldvertrag.-<\/em> Es ist ein Vertrag, durch den der K\u00e4ufer, der die Immobilie bereits gesehen und sich entschieden hat, sie zu einem bestimmten Preis zu kaufen, dem Verk\u00e4ufer einen Betrag anzahlt, aber jeder der Parteien die M\u00f6glichkeit gibt, von dem Gesch\u00e4ft zur\u00fcckzutreten, d.h. ohne einen Grund nicht zu verkaufen oder nicht zu kaufen. Wenn der K\u00e4ufer zur\u00fccktritt, verliert er die Anzahlung, und wenn es der Verk\u00e4ufer ist, muss er sie zweifach zur\u00fcckzahlen. Diese Folge ist ausdr\u00fccklich im spanischen Zivilgesetzbuch unter dem Art. 1454 festgelegt. Dies ist die am h\u00e4ufigsten verwendete Vertragsart.<\/p>\n\n\n\n


4. Die Escritura notarielle Kaufurkunde .
<\/strong>Der Notar ber\u00e4t Sie \u00fcber alle Schritte, die unternommen werden m\u00fcssen, um eine Immobilie mit den maximalen gesetzlichen Garantien zu erwerben. Es ist \u00fcblich, dass der K\u00e4ufer den Notar w\u00e4hlt, es ist gew\u00f6hnlich, dass der K\u00e4ufer die Notargeb\u00fchren tr\u00e4gt. Beim Notar treffen sich Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer bzw. deren gesetzliche Vertreter aufeinander, d. h. Sie m\u00fcssen entscheiden, ob Sie pers\u00f6nlich zum Notar gehen oder jemanden bevollm\u00e4chtigen Sie bei der Unterschrift zu vertreten. Im Falle des Handelns durch einen Bevollm\u00e4chtigten muss die Vollmacht „apostilliert“ werden (Haager \u00dcbereinkommen vom 5. Oktober 1961). Die Haager
Apostille oder \u201eApostille\u201c ist eine vereinfachte Methode zur Legalisierung von Dokumenten zum Zwecke der \u00dcberpr\u00fcfung ihrer Echtheit vor Ort des
Internationalen Privatrechts) mit einer leserlichen Fotokopie des Personalausweises oder Reisepasses aller Auftraggeber und einer beglaubigten \u00dcbersetzung ins Spanische. Es ist auch m\u00f6glich, diese Vollmachten direkt bei den spanischen Botschaften und\/ oder Konsulaten zu erteilen.
Der Notar pr\u00fcft ALLE Unterlagen und liest die Urkunde oder ihren wesentlichen Inhalt laut vor, damit die Parteien durch Unterzeichnung ihre Zustimmung erteilen. Wenn eine der Parteien, die an der Unterzeichnung der \u00f6ffentlichen Urkunde teilnehmen, nicht genug Spanisch spricht und der Notar die Sprache der Beteiligten nicht kennt, ist die Intervention eines \u00dcbersetzers erforderlich. In Spanien ist es \u00fcblich, dass das Zahlungsmittel ein nominativer Bankscheck ist, der von einer spanischen Bank ausgestellt wurde. Andernfalls k\u00f6nnen Sie auf OMF\u0002\u00dcberweisungen (Fund Movement Orders) oder Eil\u00fcberweisungen zur\u00fcckgreifen, die Besonderheit haben, dass sie noch am selben Tag auf dem Bankkonto des Empf\u00e4ngers hinterlegt werden. Die anfallenden notariellen Kosten h\u00e4ngen vom Wert der Immobilie und der Anzahl der Seiten der Urkunde ab (ca. zwischen 600,- und 1.000,- \u20ac).<\/p>\n\n\n\n


5. Zahlung von Steuern und Grundbuch.<\/strong><\/p>\n\n\n\n


<\/strong>Steuern:
<\/em>\u2022 Bei gebrauchten Immoilien, betr\u00e4gt die Grunderwerbssteuer = Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), in der valencianischen
Gemeinschaft sind es 10% des Kaufpreises.
\u2022 Bei neuen Immobilien, betr\u00e4gt die Mehrwertsteuer = Impuesto sobre el
Valor A\u00f1adido (IVA ) 10 % des vereinbarten Preises und die Steuer auf
dokumentierte Rechtshandlungen = Actos Jur\u00eddicos Documentados
(AJD), in der Valencianischen Gemeinschaft sind es 1,5 %.
\u2022 Wenn der Verk\u00e4ufer Nichtresident = NO RESIDENTE In Spanien ist sieht
das Gesetz vor, dass der K\u00e4ufer die 3% des Kaufpreises einbeh\u00e4lt und
diesen Betrag innerhalb eines Monats nach der Unterschrift beim Notar an
die Staatliche Steuerverwaltungsbeh\u00f6rde einzahlt (MODELL 211). Dies
bedeutet, dass der K\u00e4ufer den entsprechenden Betrag des Kaufpreises
abz\u00fcglich 3 % des Gesamtpreises zahlt.<\/p>\n\n\n\n


Grundbuchamt (Registro de la Propiedad).-<\/em> Nach Unterzeichnung des \u00f6ffentlichen Kaufvertrags beim Notar und Zahlung der Steuern wird dringend empfohlen, die Immobilie im Grundbuch eintragen zu lassen. Notwendig zur Eintragung der Urkunde ins Grundbuchamt:
\u2022 Originalurkunde, Nachweis der Deklaration und Abrechnung der
entsprechenden Steuern und Nachweis der \u00dcbermittlung der
Grundgewinnsteuer an das Rathaus der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet (IIVTNU).
\u2022 Die Eintragungskosten h\u00e4ngen vom Wert der Immobilie ab (ca. zwischen
300,- \u20ac und 500,- \u20ac). Hausvertr\u00e4ge (Strom-,Wasserrechnugen usw.).- Es ist erforderlich, den Eigent\u00fcmer-wechsel den Strom-, Wasser-, Gas- und sonstigen Versorgungsunternehmen der Immobilie sowie das neue Lastschriftkonto mitzuteilen.<\/p>\n\n\n\n


Lastschrifteinzug von Gemeindesteuern.-<\/em> In Spanien unterliegt der Besitz einer Immobilie der Zahlung der IBI (= Gemeindesteuer), die j\u00e4hrlich gezahlt wird und daher ein Zahlungsauftrag auf dem Bankkonto des Eigent\u00fcmers empfohlen wird.<\/p>\n\n\n\n

Kurz gesagt, dies sind alle notwendigen Prozesse, um ein Haus in Spanien zu erwerben. Bei Carlosferien k\u00f6nnen wir Ihnen bei jedem der Schritte helfen, die Sie zu Ihrem neuen Zuhause unternehmen m\u00fcssen, da wir neben Immobilien auch ein von der Steuerbeh\u00f6rde akkreditierter sozialer Mitarbeiter sind.<\/p>\n\n\n\n

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