1. Buscar la vivienda adecuada
Probablemente esta es la parte más difícil del proceso de compra. La búsqueda de la vivienda podemos realizarla personalmente o acudir a una Inmobiliaria para que lleve a cabo su búsqueda.
Una vez elegido el inmueble, deberá analizar la situación
legal y urbanística de la vivienda, la existencia de cargas o deudas que pudiera tener el inmueble y estudiar toda la documentación.
Por ejemplo, la compra de inmuebles en suelo rústico, en muchos casos, son sin licencia municipal, lo cual requiere un análisis en profundidad sobre su legalidad o su posible legalización.
Como podéis ver para conocer bien la vivienda que vamos a comprar, no sólo es preciso visitarla, sino que además es importante conocer cuál es su situación legal.
USTED debe conocer:
• Solicitar una Nota Simple del Registro de la Propiedad.
• Información Catastral (Dirección General del Catastro).
• Si existen cargas o deudas sobre la vivienda (hipotecas,…).
• Si existen inquilinos.
• Si se ha pagado el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
• Si se ha pagado el Impuesto de Recogida de Basura.
• Si tiene el Certificado de Eficiencia Energética.
• En un apartamento, si están pagadas las cuotas de comunidad.
• Si la vivienda tiene Licencia de Alquiler Turístico o no.
Tratándose de la adquisición de viviendas por parte de extranjeros, puede entrar en juego la legislación relativa a la defensa nacional. Las restricciones sólo se aplican a los extranjeros NO COMUNITARIOS (fuera de la UE), sean o no residentes en España y se dan en los supuestos de compras en los términos municipales situados en Cartagena, Estrecho de Gibraltar, Bahía de Cádiz, Galicia, zonas fronterizas con Portugal o Francia, las Islas y Ceuta y Melilla. En las zonas estratégicas se exige autorización militar previa para que los extranjeros puedan adquirir la vivienda.
Además, es obligatoria la inscripción de la compraventa en el Registro de la
Propiedad. Es recomendable la apertura de una Cuenta Bancaria en España. Ser titular de una cuenta bancaria en España resulta esencial no sólo de cara a realizar de forma más ágil los pagos del precio del inmueble y los demás gastos que surjan en el proceso de la compra, sino que para domiciliar en esta cuenta los gastos corrientes vinculados a la propiedad: luz, agua, gas o los impuestos locales, que por regla general no pueden cargarse los recibos en cuentas extranjeras.
2. El N.I.E (Número de Identificación Extranjero).
El N.I.E. es un número personal, único y exclusivo que deben de poseer, a los efectos de identificación, TODOS los extranjeros que compren un inmueble en España. Se concede en España, a solicitud del interesado, por la Dirección General de la Policía en España, siempre que el extranjero no se encuentre en España en situación irregular y comunique los motivos por los que solicita la asignación de dicho número (por ejemplo, para la compra de un inmueble).
También puede obtenerse en las Embajadas y Oficinas Consulares españolas en el extranjero.
Para la obtención del N.I.E. será necesario solicitar en todo caso una cita previa. Tenga en cuenta que dicho trámite puede demorarse varias semanas, en función de la oficina de que se trate.
Los documentos necesarios para la solicitud del N.I.E. son:
• Formulario EX15 (LO 4/2000 y RD 557/2011)
• Pasaporte válido (copia y original)
• El pago la TASA administrativa (9,84.-€)
Si usted reside en el extranjero, no tiene N.I.E. y va a comprar un inmueble en España pero no tiene una Embajada o Consulado español cerca, lo más sencillo y conveniente es otorgar un Poder Notarial a favor de su representante en España (sea su agente inmobiliario, abogado o asesor fiscal) para que éste en su nombre lo solicite con la antelación suficiente.
Una vez obtenido es necesario censarlo en la Agencia Tributaria,
presentando el MODELO 030. El censo confiere al NIE el carácter de NIF (Número de Identificación Fiscal), número único de identificación de una persona en sus relaciones con las autoridades fiscales españolas. De dicho trámite se puede ocupar su asesor fiscal de forma telemática, para evitar desplazamientos innecesarios.
En caso de tratarse de una persona jurídica (empresa) la que adquiera el inmueble, deberá obtenerse también un NIF para ésta, previa tramitación del NIE de su/s representante/s.
3. La firma del contrato.
La firma del contrato de compraventa supone el consentimiento, la entrega de las llaves de la vivienda y el pago del precio. Es el momento más importante porque no podremos echarnos atrás.
Usted debe saber:
• Que el contrato puede formalizarse en un documento privado, sin ir a un
Notario y con la sola intervención del vendedor y el comprador. Esto sólo
será posible cuando la venta no se financie con préstamo hipotecario.
• Que firmado un contrato de compraventa privado, cualquiera de las partes podrá exigir a la otra que un Notario lo eleve a Escritura Pública y si una parte se negase, solicitar la intervención de un Juez.
• Para inscribir la compra en el Registro de la Propiedad será siempre
necesario el otorgamiento de escritura pública en un Notario.
• Que lo más habitual es que el contrato de compraventa de viviendas se
formalice en escritura pública en un Notario por seguridad jurídica.
Los contratos más frecuentes son los siguientes:
Contrato de reserva – Es posible que el comprador haya visitado un inmueble y éste aparentemente cumpla con sus expectativas, pero desee todavía revisar la documentación del inmueble y tal vez negociar el precio, antes de dar el paso de comprarlo. En estos casos es frecuente que la Inmobiliaria ofrezca al comprador la firma de un contrato de reserva del inmueble, para “sacarlo del mercado” durante un cierto tiempo hasta firmarse el correspondiente contrato de arras o bien directamente firmarse el contrato de compraventa.
Contrato de arras penitenciales – Es un contrato por el cual el comprador, que ya ha visto el inmueble y se ha decidido comprarlo a un precio determinado, entrega al vendedor una cantidad, pero se da la posibilidad a cualquiera de las partes de desistir de la operación, esto es, de no vender o no comprar, sin causa alguna. Si el que desiste es el comprador, pierde las arras, y si es el vendedor, debe devolverlas por duplicado. Esta consecuencia se regula expresamente en el Código Civil español, en su art. 1454. Este es el tipo de contrato más empleado.
4. La Escritura de compraventa.
El Notario asesorará sobre todos los pasos que hay que dar para adquirir una vivienda con las máximas garantías legales. Es habitual que sea el comprador quien elija el Notario porque es costumbre que sea el comprador quien pague los gastos notariales.
En la notaría, se reunirán vendedor y comprador y/o sus representantes legales, es decir, usted debe decidir si en la Notaría participará directamente usted o prefiere que lo haga por usted un representante.
En caso de actuar a través de un apoderado, el Poder Notarial deberá estar
“apostillado” (Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961. La apostilla de La Haya o “apostilla” es un método simplificado de legalización de documentos a efectos de verificar su autenticidad en el ámbito del Derecho Internacional privado) con una fotocopia legible del documento de identidad o pasaporte de todos los poderdantes e ir acompañado de una traducción jurada al español. También es posible otorgar dichos Poderes directamente en las Embajadas y oficinas consulares españolas.
El Notario revisará TODA la documentación y leerá en voz alta la escritura o su contenido esencial para que las partes presten su consentimiento mediante la firma de la misma. Cuando alguna de las partes que acude a la firma de la escritura pública no conoce suficientemente el castellano y el notario no conoce la lengua de los intervinientes, será necesario la intervención de un traductor.
En España es habitual que el medio de pago sea un cheque bancario nominativo emitido por un banco español. Puede recurrirse en estos casos a las transferencias OMF (Órdenes de Movimientos de Fondos) o transferencias urgentes que tienen la peculiaridad de ser ingresadas en la cuenta bancaria de su receptor el mismo día en que se ordenan.
Los costes notariales que habrá que abonar dependen del valor del inmueble y del número de hojas de la escritura (entre 600.-€ y 1.000.-€ aproximadamente).
5. El pago de los impuestos, Registro y Suministros
Impuestos:
• En viviendas usadas, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
(ITP). En la Comunidad Valenciana el 10% del precio de compra.
• En viviendas nuevas, el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) el 10% del
precio pactado y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), en
la Comunidad Valenciana el 1,5%.
• Cuando el vendedor es NO RESIDENTE en España, la ley prevé que el
comprador retenga el 3% del precio de la compraventa y efectúe el ingreso
(MODELO 211) de esta cantidad a la Agencia Estatal de Administración
Tributaria en el plazo de un mes desde la firma en el Notario. Esto quiere
decir que el comprador pagará la cantidad correspondiente del precio de
compraventa restándole el 3% del precio total.
Registro de la Propiedad: Después de firmar la escritura pública de compraventa en el Notario y haber pagado los impuestos, es muy recomendable inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Para inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad:
• Escritura Original, el justificante de la declaración y liquidación de los
impuestos correspondientes y el justificante de haber comunicado el pago
de la plusvalía al ayuntamiento del municipio donde se sitúe el inmueble
(IIVTNU).
• El coste depende del valor del inmueble (entre 300.-€ y 500.-€
aproximadamente).
Suministros: Es necesario comunicar el cambio de titularidad a las compañías suministradoras de luz, agua, gas y demás servicios con los que cuente el inmueble, así como la nueva cuenta de domiciliación bancaria.
Domiciliación bancaria delos impuestos municipales.- En España, la propiedad de un inmueble está sujeta al pago del IBI, impuesto municipal que se paga anualmente y que se recomienda domiciliar en la cuenta bancaria del propietario.
En definitiva, estos son todos los procesos necesarios para adquirir una vivienda en España. En Carlosferien podemos ayudarte en cada uno de los pasos que tienes que dar hacia tu nueva vivienda, ya que además de inmobiliaria somos Colaborador Social Acreditado por la Agencia Tributaria.
